老旧小区改造调研报告5篇
老旧小区改造调研报告5篇
发布时间：2020-02-10 10:36:07 影响了： 人根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。
调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。
在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。
一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析
（一）全市工作概况
作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。
我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督；
各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：
一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。
二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。
三是制定年度计划推进落实。每年制定项目计划和资金安排，2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目109个，涉及用地面积794公顷。其中，2016年安排项目19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷；
2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。
（二）海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电研究所等单位的5个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年代的产物，虽经多次维修，但设施设备仍然陈旧老化，管线破损十分严重，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成附近区域供水水压不足，其中16-27号大院三楼以上住户用水十分困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区临近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难；
外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。
在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府迅速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同配合，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成；
周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。
继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）。
积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。
（三）其他典型微改造项目现状及其分析
2017年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。
（1）以改善民生基础设施为主要方向的有：
越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造项目以“三改造一落实”模式推进，即改造公共设施（包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等），改造老旧房屋（包括楼道整饰、维修化粪池、楼道内线管更换、维修补建楼梯地名牌、改造小区围墙等），改造人居环境（包括小区内道路维修改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等），落实完善社区物业管理机制等；
海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点；
荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场；
白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。
（2）以维护和传承历史风貌为主要方向的有：
荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目（一期）按照修旧如旧的原则实施，现已基本完成；
恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业；
白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。
（3）以整治提升环境景观为主要方向的有：
天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48号大院进行了外立面整饰；
黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。
（四）我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题
在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：
调研组发现，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些认识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性；
二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和决定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，容易导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难情绪和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高；
三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务认识不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推进不够彻底等，出现了诸如专门建墙遮挡部分老旧房屋；
写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。
广州市作为超大型城市，居民小区数量庞大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局2016年初步摸查了全市老旧小区情况并将779个老旧小区纳入微改造计划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于“订单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。具体表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造计划，如海珠区南石头街福南新街16-27号大院；
有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程；
有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严重、基本不适宜人居住的区域却纳入了微改造项目；
将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本计划。此外，随着年代推进、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般情况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至22年。但该小区在2010年曾遇到部分外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态掌握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面按照轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施计划。
调研发现，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有一定差距，另一方面又出现财政支出进度不理想，原因主要包括：一是部分区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理；
二是街道作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、使用等流程还不够熟悉，工作未能按计划推进，资金支出相应受到影响；
三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依赖市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不理想。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。《广州市老旧小区微改造建设标准》的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量庞大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。
经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发现涉及老旧小区微改造工作的内容散见于《物权法》《城乡规划法》《建筑法》《节约能源法》《消防法》《防震减灾法》《物业管理条例》等法律法规中，容易出现以下问题：首先是缺乏专门性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时容易出现多头适用或互相制约、互为前提的情况，且规范效力不足；
其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强；
再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题复杂，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。
经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建设标准的主要是市城市更新局印发的《广州市老旧小区微改造实施方案》，方案中所附微改造建设标准中部分项目的建设标准比较宏观、概括，具体操作性和指引性不够强；
涉及到技术指引的较为详细的目前只有关于“三线”整治的实施方案和技术指引（试行），其余改造工程项目暂无详细的技术规范和导则；
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的《广州市微改造工作流程指引（试行）》，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际需要仍有一定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相关规定，微改造不需要进行规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量安全监督和施工许可手续时，却由于无法提供上述部门的审批意见而无法顺利办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台具体指引。
老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特别是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开始协调，直至目前为止，该区9个微改造项目仍未有一个项目的三线整治工作完成现场施工，严重影响后续工程的实施。
受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局改变困难，增设公共设施相对复杂，特别是增设电梯方面，目前列入微改造计划的老旧小区成功增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等不利影响，基本不支持；
未满足建筑退缩、消防、结构安全、日照时间等要求；
受周边管线和电力增容等条件制约。
一是由于企业改制、破产等诸多原因，造成部分单位小区（如南石头街福南新街16-27号大院）及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权原因造成维修、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于庞大、位置过于分散、部分历史租户（特别是上世纪90年代末因政策原因不能参加房改的住户）视租住直管房为自身福利而不服从管理等原因，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和维修成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。
我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备维修养护等方面无法日常顺利开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在《广州市老旧小区微改造实施方案》有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目（含国有企业老旧宿舍区）建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。
总之，当前我市老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。
二、兄弟城市老旧小区微改造工作情况和经验做法
2017年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发现，四个城市都把老旧小区微改造（综合整治）工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，专门出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上改变了老旧小区居住环境，不断增强市民百姓的获得感。有关工作情况和经验做法如下：
（一）加强调查摸底，明确改造范围。
2009至2011年，针对老城区1999年前建成、尚未实施物业管理的老旧住宅区实施物业管理改善工程；
2014年，重点针对70、80年代建造的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积达到5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，2017至2019年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。
（二）强化资金投入，推动工作落实。
各地在经费保障方面给予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在“十二五”时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在2012至2015年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资51.7亿元（不含水电气改造等专项资金），改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及15.7万户，45.9万人，并计划于2017至2019年间投资21.52亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，2016、2017两年才一共安排财政资金2.5亿元，推进106个微改造项目，资金投入力度相对薄弱。
（三）明确工作标准，切实实施改造。
制定了涉及施工管理、接管验收、资金监管、信访服务等方面20余项管理制度。合肥市发布了《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》，明确了基础设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项23个子项工作内容，以及制定、确定设计和监理单位、编制项目初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工管理、验收接管等工作步骤和具体要求。
对1980年（含）以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积（加建阳台）。
（四）充分听取意见，主动接受监督。
各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参与全过程，为微改造顺利实施创造良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民意见，试行“一小区一方案”。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会服务平台，主动接受群众监督。四年累计聘请了2744名社会监督员，对改造工程和接管服务落实情况实施全方位监督。组织工程验收引入了群众评判机制，现场听取群众监督员、居民代表、居委会意见，试行一票否决。杭州市危旧房改善坚持“以人为本”、落实“四问四权”，即“改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改问计于民、改得好不好问绩于民”，落实广大老百姓的知情权、参与权、选择权、监督权，积极探索建立党政、市民、媒体“三位一体”的“民主促民生”工作机制。合肥市在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。对拟整治的小区专门就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民意见（规定需覆盖小区80%居民）才列入下一年工作计划，施工期间，接受社区志愿者和居民的监督，工程竣工后，组织街道及居民代表参与验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民意见基础上，确定试点小区综合整治方案，明确基础类改造内容必须完成，自选类改造内容由居民共同决定。
（五）坚持让利于民，推进惠民政策。
在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营项目（如养老服务）收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进户，其中“拼厨加卫”增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于2016年出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行“住改非”的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定保护的建筑物出售。
（六）引入物业管理，建立长效机制。
各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台《关于印发<关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见>的通知》，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参与社区治理和建设。天津市制定完善了《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出1.6亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际采取社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，提供社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站按照“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理”等“八个有”的管理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市参照杭州市做法提供专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一委托一家物业服务企业负责管理，向居民收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和使用。
三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议
党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个矛盾是以人民日益增长的美好生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：“坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义……”。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满意度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要矛盾、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，必须稳步推进和长期坚持。结合调研情况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现提出如下建议。
确立“权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢”的改造原则
纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特别是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来很多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要原因之一。为此，必须分析老旧小区的产权结构，确立“权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢”的改造原则，方能寻找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。
首先，根据《物权法》，对房屋专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部分享有单独所有权，形成了共用部分所有权脱离专有部分所有权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民（即房改房所有人、商品房所有人、回迁房所有人、公房承租人等）之外，在原售房单位或产权单位仍存在的情况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消除因所有权不明晰的情况下无人担责所形成的失管现象。
其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业（特别是如物业管理用房、停车位置、地下空间等）的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。
再次，按照微改造的内容对改造责任进行分类。《物权法》第七十、七十二条和《物业管理条例》第五十二条对于小区管线设施的所有权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，具体是公房由政府负责，房改房、商品房等由产权人承担。对于公共基础设施的改造，对原有设施的改造，可以依据“表前表后”原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责；
新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施（水、电、气、通信）等的改造，可探索将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，给予改造企业合理的收益，激发其积极性。
最后，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参与改造的企业（包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等）、居民组织（如居委会、业委会、建管委等）以及老旧小区居民。政府相关职能部门责任应主要集中于制定规范、标准，从宏观上统筹把握协调微改造的开展，当好裁判员，并给予必要的财政补贴以调动其他社会主体积极性。相关企业则应遵照政府规范、标准和合同进行相应的工作，保质保量完成微改造工作。居民组织需发挥最直接的协调居民关系、统一改造意见等作用；
应当逐步引导广大居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，积极参与微改造工作。
（二）确立“摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管”的推进机制
合理界定、摸清底数是稳步推进老旧小区微改造的基础性工作。
老旧小区微改造具有紧迫性和长期性的特点，是未来政府一项重要的系统性工作。因此，应该坚持规划先行的理念，通过科学合理的规划，将上述摸底、评估后的老旧小区的分类和改造内容在规划中充分体现，有原则、有步骤、有方法地积极稳妥推进。要根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各区功能布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定以2020年（全面建成小康社会）、2035年（基本实现社会主义现代化）等历史任务节点为期限的微改造专项规划，明确近远期老旧小区改造的重点和内容，到2020年实现基本公共服务全覆盖、全到位，在此基础上，到2035年实现小区综合服务功能进一步完善、小区人居环境进一步优化。各区要根据上述总体规划制订微改造详细规划，明确改造具体内容和进度，以此在全市层面确立明晰的微改造的工作对象和区域范围。同时，注意规划编制的前瞻性，合理预留在一定时期内老旧小区数据更新空间。与此同时，对文物和历史建筑进行细致摸查，出台专门针对历史文化街区的微改造工作计划，注重历史文脉传承、功能再造和活化利用，有计划地引入合适产业类型，推动此类地区文化旅游业发展。
提高全市老旧小区微改造工作议事机构层级，并将老旧小区微改造建设标准中各个规定项目涉及的主管部门、业务部门（市自来水公司、市燃气集团、中国电信、广州市有线电视等）纳入城市更新工作领导小组成员单位，在审核城市更新年度计划时，将老旧小区微改造同步纳入城市更新年度计划和各单位、公共事业企业年度计划。要进一步加强对城市更新工作的统筹协调力度，强化对区、街道工作特别是基层难以协调的问题的指导和支持力度。进一步理顺市城市更新部门与其它部门在工作中的角色定位，明确规划、建设、城管、环保、物价、广电、消防等部门的职责分工，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。找准现有微改造审批程序提速的主要障碍，在合法合理的基础上，简化审批流程，形成高效、规划、科学的微改造建设管理模式。探索简政放权，探索将审核审批权和具体事务下放各区，实施微改造备案制，建立老旧小区微改造便捷机制。建立对水、电、气、有线电视等业务部门的监管机制，将老旧小区微改造项目涉及的三线整理、供水供电改造、燃气入户等工作列入上述企业的考核清单，对有关企业支持微改造项目改造提出考核要求。
在实际操作流程中，市政府应当按照协同、快速、便捷的原则，充分发挥统筹、引导、规范作用，完善老旧小区改造有关标准规范，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，进一步提高工作规范化水平。在市级层面为老旧小区微改造项目制定专门的道路开挖、市政给排水设施接入、绿化迁移、质量安全监督登记及施工许可手续办理的指引，各区可以探索诸如参照环境提升项目施工办理程序制订微改造项目施工手续等途径，简化办理程序，加快办理进度。探索建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人士作用。加强对老旧小区“三线”整治等技术指引实际操作情况的调研，及时完善、细化“三线”规范标准、技术条件等方面形成一套规范操作指引，重点解决街区狭窄导致供电网线铺设难度大、弱电网线下地设计企业标准不统一、供电线网规划和老旧社区微改造规划难一致等主要问题。要根据小区实际情况，研究增设社区服务点、公共卫生间、立体停车场、垃圾压缩站、再生资源收集点、变电站等配套设施工作标准体系。
加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。加强对各区执行建设标准的督导检查，市城市更新部门要对各区落实项目工程现场督查、发现问题及整改、工程项目质量监控等实施定期的收集、督导、抽检，确保项目工程按时保质推进。要注重充分的信息公开，依托相应的管理信息平台，向社会公布微改造工程项目的各类信息。加强事后考评和通报问责，对于未能完成工作进度的，视情况采取通报相关单位及其责任人、暂停该区项目审批、扣减城市更新资金等问责方式。各区要出台符合各自实际的配套操作细则，发挥街道、居委能动性，简政放权，运用督导、奖惩等机制促进街道推进微改造工作。充分发挥准备设立的监察委员会和市、区审计部门等作用，坚持全程、深度介入，加强对微改造工作全程的监察、监督。注重让群众、特别是老旧小区的居民以及其他利益相关者参与到监督与管理的过程中。探索发挥“两代表一委员”属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。
（三）完善老旧小区微改造资金投入和保障机制。
鉴于老旧小区微改造工作的长期性及其所需资金的巨量性，政府应该坚持“权责统一、各方共担、政府投入和市场化运作并存”的原则，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照国家住建部老旧小区改造试点工作座谈会精神，探索采取居民、原产权单位出资、政府补助等多种方式实施老旧小区微改造。
首先，要在理顺权责关系的基础上，按照基本公共服务保障要求，明晰出资关系。如，对于基础设施的改造更新，要区分是属于改造类还是新增类。改造部分可按照“表前表后”原则（表前归相关企业、表后归个人）确定的责任主体出资。公益性新增基础设施，包括绿化、文体设施等，可由政府出资；
可经营性基础设施，包括新建停车设施、新增管线设施等，可由最终受益人出资。
其次，要探索利用多种融资方式。通过政府购买服务等方式，充分发挥城市更新基金的杠杆作用，撬动引导社会资本参与。对于预期收益性较低的改造项目，应当发挥财政资金的民生保障作用。对于预期收益较高的项目，应当调动社会各方积极性，充分利用各种金融机构贷款等资金渠道。实践证明，老旧小区微改造会使居住小区产生增值收益，可以探索将增值收益打包成相应的资产，通过资产证券化、贴息贷款等多种形式的市场化运作模式，增加社会资金注入。同时，探索由居委会或街道代为管理，充分利用小区公共用地、闲置用房，委托专业的公司或通过互联网平台为需要路演展览、小区广告的企业等供应场地，以及通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造和二次供水设施、道路、绿化、文体设施等项目的维护管养资金来源。要盘活用好已有的资金，逐步建立完善持续性的个人资金来源渠道。具体而言，当前主要是充分发挥物业专项维修资金的作用，市政府要及时检视《广州市物业专项维修资金管理办法》施行效果，为进一步完善相关规定积累实践经验。对于未成立业委会、无物管单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任时，可以由街道代为申请物业专项维修资金，用于房屋修缮。完善物业专项维修基金的补缴办法，将未缴纳的国有企业旧宿舍区纳入补缴范围，允许其以单位或个人名义补缴相关费用。同时，探索创新个人住房公积金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用个人住房公积金支付微改造中个人承担的部分。
（四）建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。
老旧小区微改造要与加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局紧密结合，健全“共建共治共享”的微改造工作机制。发动街道、社区（居委）等基层力量，发挥居民基层协商自治作用，提升老旧小区微改造的实施效率。具体而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，实现长效管养机制全覆盖。
（五）完善老旧小区微改造相关法律法规和配套政策体系
在法律法规体系方面，建议制定有关老旧小区微改造的专门性法律法规，内容建议包括老旧小区认定分类、改造程序指引、涉及主体及其权责关系等。在配套政策体系方面，建议在国家层面，制定关于老旧小区微改造涉及规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策。我市可针对新增用地与存量用地、新建房屋和老旧小区微更新改造的差异，进一步健全符合广州存量用地和老旧房屋更新改造实际的配套政策体系。落实公共服务设施建设标准，完善社区公共服务设施配套建设机制，确保社区基本公共服务设施同步规划、同步建设。研究建立老旧小区微改造适用土地、规划、消防标准体系，配套出台有关措施。同时，根据我市实践情况，积极向省、国家提出立法和政策性建议，研究破解老旧小区新增设施有关难点问题，同时注意避免城市更新过程中容易出现的底层高密度向高层高密度的转变。增设电梯是今后一段时期我市重要、迫切的民生问题之一，建议参照北京等地的做法，及时总结荔湾等区增设电梯工作经验，加快研究提出适合老旧小区增设电梯的实施意见，严格落实“两个2/3”规定，通过有效协调争取底层住户支持，积极采用新材料新技术，简化申报和审批流程，采用政府支持、企业投资、受益业主付费等方式解决筹措资金问题等，有效推动老旧小区增设电梯难题的突破。此外，建议积极研究扩大公产直管房出售范围相关政策。可以参照杭州市做法，进一步探索放开公产直管房出售范围，适度减少公产直管房数量，既降低管理成本，同时也提高居民获得感。
（六）进一步巩固微改造的公众参与基础
创建幸福社区是塑造人性化城市和宜居宜业城市的基础和起点，老旧小区微改造是塑造幸福社区的非常重要而有效的途径。其关键是坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，依托公众参与，回应民生需求，加强市民对微改造和城市更新的认知、理解、认同，激发居民群众热情，扩大该项工作的群众基础。因此，巩固和扩大居民参与平台尤为重要。市、区、街道和居委各有关单位和主体要积极在发挥街道、社区党组织作用，网格化管理，成立社区建管委和业委会，推进基层党组织建设，发挥社区党员、志愿者等主体作用，优化居民议事平台等方面加强引导，建立居民社区自治方式多管齐下、互为补充、和谐并行的格局，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求。要发挥网络、报刊、电视等媒体作用，主动与媒体沟通，公开有效信息，化解社会疑虑，凝聚各方共识，营造良好的舆论氛围。积极选树老旧小区微改造正面典型，及时展示优良成果，交流工作经验。加强对区、街道相关工作人员的教育、培训、支持力度，提升微改造业务和群众工作水平。开展形式多样的老旧小区微改造宣传活动，普及微改造法律法规和政策，展示改造成果，激发群众参与、支持微改造的热情，为微改造工作营造良好的社区氛围。
一、调研现状
由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程，基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。
二、存在问题
（一）环境设施状态落后
随着经济发展，生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展；
水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早，小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象；
建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行，每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修，坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。
（二）居民意见难以统一
老旧小区人员组成复杂，小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求，方案意见征求阶段，得到的意见征求结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工，不配合改造。例如：关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题，建筑违章改造拆除等问题。
（三）绿地所存在的问题
老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，为满足绿化率，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，例如湖光花园也很少对绿植进行保养，个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。
（四）建设施工过程影响
老旧小区改造过程中，地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工，个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15a、15b小区施工过程安全防护措施不到位，施工组织不够合理导致未能有效进行施工，改造时间增加等问题。
三、对策建议
（一）增加小区功能
在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求；
二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统；
最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。
（二）加强意见征求过程
方案征求初期，应尽量提高意见征求的受众的覆盖面，做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里，在方案设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识，求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。
（三）运用绿色生态环保理念来进行规划设计
（1）坚持以人为本
要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求；
另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。
（2）对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。
想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。
（四）加强建设过程管理
严格把控质量，安全进度。与施工、监理单位做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。
（五）加强改造后的维护工作
对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。
老旧小区大都处于老城区，是一个城市历史的印象和记忆。在社会转型和城市化浪潮中，老旧小区由于建设时间已长，困难群众相对集中，出现了房屋建筑老化、功能设施匮乏、环境脏乱差、治安和消防隐患突出等普遍性问题，日益成为城市建设的短板和薄弱环节。城市社区是城市治理的基本单元，是城市建设和发展的重要基石。加强老旧小区特别是老旧小区的改造，切实改善社区人居环境，既是城市治理和统筹发展的题中之义，也是党和政府执政为民服务群众的必然要求。近年来，湘潭市积极顺应民生建设需求，积极推进老旧小区的提质改造工作，取得了比较明显的成效。为了及时总结经验，创新思路，为湘潭市加快推进城区老旧小区改造提供参考和建议，民进湘潭市委成立了“湘潭市城区老旧小区改造调研”课题组，组织会内外专家学者，历时八个多月，深入湘潭市雨湖区、岳塘区主要城市社区调研走访，分别与湘潭市住建局、民政局以及11个城市社区进行座谈，召开了老旧小区改造研讨会，征求了相关专家的意见，参考了国内城市的相关经验，在此基础上完成了本调研报告。
湘潭市目前共有城市社区129个，据不完全统计，有改造需求的社区达到80多个，占三分之二以上，仅岳塘、雨湖两区就有近80个社区的300多个老旧小区提出了改造需求。老旧小区主要是指老旧小区较多、区内房屋年久失修、配套设施缺损、物业管理不善、环境脏乱差的居民小区。这些老旧小区一方面“先天不足”，由于建设年代较早，建设标准较低，危旧房较多，居住条件和居住环境无法满足居民日益增长的居住需求；
另一方面又“后天营养不良”，社区困难厂矿企业职工相对集中，房屋产权形式复杂多样，管理体制机制不顺，物业管理存在“真空”，社区居民日常生活面临许多问题和现实困难。凡此种种，致使老旧小区的人居环境与新建小区形成强烈反差，居民对此怨声载道。老旧小区集中的社区已经成为湘潭城市建设与管理的落后地带，亟待进行提质改造。
面对民生建设期盼，湘潭市以改善人居环境、提升城市品位、建设幸福湘潭为目标，积极推进老旧小区的提质改造和综合整治工作，相继实施了背街小巷提质改造、棚户区改造等项目。2014年政府工作报告把老旧小区改造列为十大民生实事和年度重点工作，启动实施了湘建社区、大阳新村社区等5个老旧小区的基础设施提质改造试点，标志着湘潭市老旧小区改造正式进入全面提质的新阶段。总体上来看，湘潭市对城区老旧小区的集中改造可以分为三个阶段：
第一阶段：以改善社区道路设施为重点，实施背街小巷提质改造。这个阶段主要以2009年启动的背街小巷提质改造为主要标志，改造内容包括路面提质、下水道疏通完善、路灯安装、绿化提质、消防设施和环卫设施的完善等。市政府提出了“路要平整、灯要明亮、水要畅通、面要美观、管要统筹”的五个改造要求。在规划设计上体现“三个挂钩”，即与社区建设挂钩、与城市主干道改造挂钩、与“城中村”改造挂钩，同时注重特色街巷和精品街巷建设，打造老城区的新亮点。据统计，2009年至2013年湘潭市共完成城区440余条背街小巷的标准化提质改造，基本实施了“路平、灯亮、水畅、绿美、人行舒适、环境优美”的目标，有力的改善了社区的交通条件和公共设施。
第二阶段：以改善居民居住条件为重点，实施棚户区改造。这个阶段以2010年启动的棚户区改造为主要标志，改造内容包括危房改造、道路等公共基础设施、配套设施的更新，城市区域功能调整完善等。湘潭市结合旧城改造、滨江风光带、保障性安居工程等建设，重点对河西地区包括沿江风光带在内，东起铁路桥、西至窑湾地区、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤范围近3万平方公里的棚户区，以及河东地区沿城市主干道两侧范围的棚户区集中改造。为了解决改造建设资金难题，组建了棚户区改造有限公司，注册资本１亿元，专门负责棚户区改造任务。在此后的三年内，全市共实施各类棚户区改造近3万户，大量的城市和国有工矿棚户区居民的居住质量、居住环境得到改善。为进一步加大棚户区改造力度，2014年1月，市政府制定实施了《湘潭市棚户区改造规划（2013-2017年）》，湘潭市棚户区改造步入规范化发展轨道。
第三阶段：以改善社区基础设施为重点，实施老旧小区提质改造试点。以2014年启动的城区老旧小区基础设施提质改造试点为主要标志，改造内容包括水电管网、道路、停车位和绿化、环卫、文化等基础设施。政府工作报告将城区老旧小区改造列为十大民生实事和创建全国文明城市的重点工作之一，计划投入1000-1200万资金进行老旧小区改造试点。根据“市级组织、区级协调、协同推进”的原则，按照“先地下、后地上”、全面提质基础设施、形成示范的总体要求，今年3月以来相继进行了项目遴选、现场勘察、方案设计、招投标等工作，目前已经基本完成雨湖区、岳塘区的5个老旧小区改造。经初步统计，此次改造总面积超过3万平方米，新添社区公园5个，已疏浚下水道8814米，铺设下水管道2473米，整修、新增下水井816个，铺设沥青路面16668米，架设路灯133盏，砌花围885平方米，改造后的老旧小区面貌焕然一新，居住条件大为改善，受到居民和社会各界的普遍赞誉。试点工作的顺利推进，为湘潭市全面实施老旧小区提质改造工程奠定了良好的基础。
尽管湘潭市城区老旧小区改造取得了不少进展，但从整体上来看，还存在着诸多困难和问题，主要表现为五个方面的难题：
1、统一规划难题。湘潭市老旧小区存量大，不同社区的改造规模差异明显，改造任务复杂而艰巨。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，排查摸底不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的分类标准和建设标准，导致老旧小区改造处于边改边看、边看边调整的摸索状态。现有的试点方案与棚户区改造规划、保障性安居工程等衔接也不够紧密，存在重合部分，加上市、区两级协同不够，易出现重复建设现象。此外，由于缺乏规划整合，改造的工作机制不够健全，城建、财政、规划、城管等相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。
2、技术改造难题。老旧小区大多处于老城区，建设时大都没有系统规划，区域内建筑标准较低，房屋密度较大、质量较差，水电气等管网密布，道路、排污、消防及居民活动场地等基础设施陈旧老化甚至缺失，再加上缺乏有效保养和维护，基本都到了“问题阶段”。由于原来的设计图纸和建设资料缺乏，而公共空间又狭窄有限，且各类违章搭建多，一些项目处于无法可改、无处可建的尴尬境地，改造工作面临现实难题。在已实施的社区改造项目中，在规划设计上没有充分考虑社区实际情况，影响了改造质量和效果。如部分社区公共道路施工论证不够，只是在原来路面上直接加筑路基，导致路面抬高、居民楼底层车库门无法打开，社区居民不得不铲除部分路基。
3、供需矛盾难题。老旧小区居民对改善居住条件和环境的愿望相当迫切，但社区没有能力组织实施，社区和居民对政府实施改造寄予高度期望。社区内普遍存在老旧住宅，许多房屋外墙风化、渗漏，下水管道破损堵塞，雨污混流，化粪池长期得不到清理；
小区道路老化破损，没有路灯，绿地杂草丛生、布局混乱；
消防设施缺乏，安全隐患突出；
各类违章搭建多，私自改建房屋多，车辆无序停放多，进一步挤占了公共空间，社区活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出。受限于资金等原因，目前改造的内容、标准与社区居民的需求还有很大差距。
4、经费筹措难题。目前老旧小区改造主要依赖上级专项经费支持和市区两级财政投入，按照“两型社区”建设的目标，老旧小区改造的经费缺口巨大。从试点的5个社区改造来看，原计划的1000-1200万元资金难以达到预期目标。湘潭市老旧小区较多，改造经费动辄数亿元，如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受。如果全部由社区、企业承担，既不现实也不合理。许多老旧小区是困难群众集中区域，民居收入水平低，也难以大量分摊改造成本。如何破解经费筹措难题，完善老旧小区改造的投入机制，是当前市、区两级政府需要高度重视的问题。
5、后续管理难题。由于历史等原因，许多老旧小区居民习惯于原来“单位制”管理下的无偿物业服务模式，单位破产或改制后，普遍不愿交纳物业费，社区缺乏维护保养和物业管理。有的仅仅是由社区进行基本的卫生维护，房屋、道路、路灯、下水等公共设施从未进行过维修，历史欠帐较多。据我们调研，目前老旧小区住宅小区大部分都没有物业管理，在岳塘区的95个老旧小区中，没有物业管理的达到83个；
雨湖区没有物业管理的老旧小区达到225个。根据改造经验，如果只改造不管理，必将步入“改造——破坏——再改造”的怪圈。目前，现有的老旧小区产权日趋多元化，居民结构复杂，加上大都处于开放式状态，治安隐患增多，如果不能建立起改造后的长效管理机制，社区改造的成果将前功尽弃。
加快老旧小区改造具有重要意义和现实紧迫性。湘潭市第十一次党代会提出了建设“幸福湘潭”的发展愿景，要求“大力改善居住条件、基础设施、公共服务、生态环境，满足人们对改善生活品质的期盼”。老旧小区改造作为党和政府为民办实事的重点民生工程，福泽于民、惠及百姓，具有明显的社会效益。面对遇到的各种难题，我们必须创新思路，迎难而上，坚持改造与整治并举、建设与管理同步，加快城区老旧小区的改造步伐，确保老旧小区的广大居民共享城市建设与发展的成果。
总体上而言，在改造目标和步骤上，建议按照“经济实用、功能完善、绿色生态、环境优美”的改造要求，将30年以上的老旧小区列入第一批改造计划，20年至30年的列入第二批改造计划，20年以下的列入第三批改造计划，力争在8-10年内将老旧小区改造完毕；
在改造的原则和方法上，建议遵循“整体规划与分步实施相结合、重点改造与一般改造相结合、前期改造与后期管理相结合、改造整治与建设管理相结合”的基本思路，坚持“先地下后地上”、先试点后推广，确保改造的质量和效果；
在改造内容和标准上，建议重点改造、疏通下水，整修路面，维修、增设路灯，安装和配齐消防栓，增加绿化面积，修建垃圾中转站、化粪池，合理设置非机动车库（棚），因地制宜设置小区机动车停车场地，拆除小区违章搭建，增设文体休闲设施，达到美化、亮化、绿化、整洁、通畅的安居要求。具体建议如下：
1、科学规划，健全老旧小区改造的政策和制度保障机制。老旧小区改造是个系统性工程，必须坚持规划先行。一是尽快制定《湘潭市老旧小区改造规划》，系统规范老旧小区改造工作。要明确改造的原则、内容、标准及投入保障、责任分工、组织实施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此为依据，制定实施老旧小区改造的具体年度计划。规划应统筹好老旧小区改造、棚户区改造与保障性安居工程等项目的关系，促进保留、改造、拆迁与开发新建相结合，处理好改造与保护的关系，保留好老旧小区的历史文化和地域特色。二是建立老旧小区改造项目库制度。改造项目应进行实地勘查和科学论证，特别是要充分征求社区居民意见，尽可能地取得广大居民的理解和支持。三是研究制定支持老旧小区改造建设的政策措施。在政府公共资源配置中，对老旧小区改造给予一定倾斜，加大资金投入，逐步使市政公用设施、公共服务设施以及其他城市基础设施覆盖老旧小区，带动老旧小区商业、服务业振兴繁荣，增加就业机会，促进老旧小区良性发展。
2、统筹协调，健全老旧小区改造工作机制。老旧小区改造牵涉面广，需要多个部门密切配合。市、区两级政府要发挥主导作用，统筹协调改造工作。一是牵头成立相关职能部门参与的常设工作机构，并明确部门分工，划分目标责任。住建、房产、规划等主管部门要会同发展改革、财政、民政等部门建立协调联动机制，各司其职，各负其责，及时研究解决改造工作中遇到的困难和问题，确保改造顺利进行。二是充分发挥街道、社区居委会贴近群众、了解群众的优势，做好动员、组织和宣传工作，稳步推进社区改造。三是切实发挥居民自治作用，动员和组织社区居民参与社区改造、建设和管理。街道和社区应指导、支持居民成立业主委员会，帮助居民开展自治管理。四是制定鼓励社会力量参与老旧小区改造与建设的政策措施，，推动老旧小区建设的社会化、专业化、市场化发展。
3、多元投入，健全老旧小区改造资金筹措机制。老旧小区改造对资金的需求量巨大，市、区两级政府要发挥主导作用，多渠道、多方式筹措资金。一是积极拓展改造资金来源渠道。采取争取上级专项补助、市区财政投入、居民自筹、公有住房售房款、物业维修基金、引进投资商、社区停车位出租等多种方式，广辟渠道筹措改造资金。二是积极创新资金筹集方式。可以借鉴棚户区改造筹资模式，建立老旧小区改造融资平台，探索研究由政府、企业、居民、物业服务企业等多方共同负担的改造资金筹集机制。通过制定税收优惠等政策措施，吸引社会企业投资老旧社区改造和建设，重点是鼓励原开发商对老旧小区实施重新改造工程。对按规划批准改造的项目，免收市本级的行政和服务性收费；
对按规划要求新办的学校、医院、敬老院、幼儿园等公益事业，可办理出让手续，土地出让收入经市政府批准后可以奖励的方式返还给投资人。老旧小区改造项目土地出让金全额上缴市财政，经市政府批准可返还各区，专项用于老旧小区改造。三是加强资金管理，提高资金使用效益。坚持“有所为有所不为”的原则，根据社区改造轻重缓急和资金筹措进度，对老旧小区改造排出计划，分步实施，陆续推进。对改造资金的使用，要加强监管和审计。
4、坚持标准，健全老旧小区改造质量保障机制。老旧小区改造是政府高度重视、社会高度关注、居民十分关心的民生工程，必须把坚持标准、确保质量放在突出位置来抓。一是贯彻“经济实用、功能完善、绿色生态、环境优美”的要求，精心组织工程设计，努力使改造项目符合小区建设整体规划，满足居民基本生活需求。二是严格执行工程招投标制度，通过公开、公平、公正的竞争机制，择优选择规划设计和施工企业。要坚持规划引领，高起点规划设计，聘请国内外一流设计单位和施工企业，确保规划设计的完整性、统一性和施工质量。三是严格执行工程质量责任制度，市区两级政府、建设主管部门、建设单位、监理检测单位等要承担起相应责任，把好建设、勘察、设计、施工、竣工验收的每一个环节和关口，杜绝出现边勘察、边设计、边施工的“三边”工程。要严格落实工程质量终身责任制。四是建立工程项目接受社会监督的机制，确保老旧小区改造满足质量标准要求。加强老旧小区改造的宣传工作，在小区明显位置设置项目公示牌、永久性责任牌，让小区居民和社会群众直接对改造项目进行监督和评价。
5、规范运作，健全老旧小区后续管理长效机制。坚持改造与整治相结合、建设与管理相结合，是加强老旧小区后续管理、确保改造成果的必然要求。要着力解决老旧小区改造后的管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立起适合社区特点、符合居民意愿的管理模式和机制。一是建立健全业主委员会和居民自治管理机构，夯实小区管理基础。街道、社区居委会要发挥主导作用，帮助居民小区成立业主委员会或居民自治机构，积极开展相关培训和服务工作，努力实现社区内居民自治管理全覆盖。二是采取灵活多样的措施普及物业管理。要坚持改、建、管并举，做到改造完成、物业管理及时跟进，避免出现反复改造现象。在物业管理上，可以根据居民的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求，区分不同小区的不同情况和特点，采取社会化管理、业主自治管理、准物业管理等多样化的物业管理模式。在实施社会化物业管理有难度的社区，政府可以采取补助困难居民、减免物业公司税费等方式，推动老旧小区物业管理的社会化、专业化发展。三是以文明城市、文明社区建设为契机，由政府城管、公安、建设等部门，联合组织开展社区违建、违停等集中整治活动，为老旧小区改造和后续管理奠定良好基础。
调研简况
调研时间：
2014年2月初至10月底。
调研情况：
湘潭市城区老旧小区改造的调研构思于2013年10月，正式启动是在2014年2月。在调研开展以来的八个多月时间里，调研组成员在民进湖南省委副主委、市政协副主席马石城的指导下，坚持“实事求是”的科学态度，积极走访市直部门了解政情，努力深入社区居民倾听民意，比较直观地掌握了我市城区老旧小区改造的基本情况。调研组成员走访了湘建社区、砂子岭社区、车站路社区等主要城市社区，分别与湘潭市住建局、民政局以及11个城市社区的负责人进行了座谈，汇总分析了雨湖区、岳塘区的社区资料，对比考察了湘潭市和国内有关城市开展老旧小区改造的经验。在此基础上，调研组组织撰写了调研报告，并在相关专家的指导下进行了多次修改完善，最终于10月底定稿。在整理调研成果的过程中，调研组撰写的“完善社区管理与服务的建议”被《人民政协报》采纳，发表在2014年6月9日第3版。
调研负责人：
马石城（湖南省政协常委、湘潭市政协副主席、民进湘潭市委主委）
调研主持人：
熊兆伟（湘潭市人大常委、民进湘潭市委专职副主委兼秘书长）
调研组成员：
马石城、熊兆伟、张佑祥、张钢、邓平、李文艳、郭玲
执笔人：
张佑祥（湘潭大学马克思主义学院党委书记，副教授）
定稿人：
马石城
老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。2019年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在2019年政府工作报告中，将老旧小区改造列为“民生十件实事”之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。
一、老旧小区改造的重大意义
在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。
（一）大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解，通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率达到90%以上，都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。
（二）有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计，改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。
（三）是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转很快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。
（四）有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。
二、我市工作现状及主要困难
据统计，我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有176个（榆阳区162个，高新区有14个），7层以下（以6层、5层居多）无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。
（一）工作现状。根据调研组调查了解，截止2019年10月底，我市老旧小区改造工作目前刚刚起步，面临很多问题和困难，整体工作推进缓慢。
（二）我市工作中存在的难点。根据调研情况，调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：
三、工作推进建议
针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做法，调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下四个方面工作。
（一）建立协调推进机制。
发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金；
财政部门负责市级补助资金拨付；
其它部门在职责范围内各负其责；
（二）发动群众主动参与。
（三）合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用，而不是大包大揽。
对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容，由居民自行决定是否改造，资金主要由居民承担，市、区财政给予适当奖补（详见附表）。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。
（四）探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造，切实减轻财政支出压力。
（五）建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境，更重要的是做好改造小区的后续管理，避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，
近日，市人大会常委会调研组就市中心城区棚户区改造和老旧小区整治情况进行了专题调研。调研组先后察看和走访了经纬商厦宿舍区、天目药业地块、昱中花园小区、戴震路两侧地块、市委党校东侧地块；
在屯溪区人大常委会召开征求意见会，听取部分住户代表、市区人大代表和有关区直部门、社区意见；
组织召开座谈会，听取市直相关单位和屯溪区政府关于棚户区改造和老旧小区整治情况汇报，并针对存在问题进行座谈。现将主要情况报告如下。今年以来，市政府高度重视棚户区改造和老旧小区整治提升工作，专门成立高规格的组织领导和指挥协调机构，周密部署，层层动员，抽调力量组建棚改办。市和屯溪区两级政府及各相关部门积极研定实施方案，明确目标任务，细化责任流程，调查摸排，积极宣传，做了大量艰苦细致的工作。市中心城区新一轮棚户区改造的规划编制、政策拟定、任务排定、实施步骤等前期准备工作基？？？就绪，即将进入项目立项、房屋征收、场地拆迁等实质性阶段；
老旧小区整治提升本着“统筹推进、先急后缓、标本兼治”的原则，也摸清了底数、制定了方案、明确了任务，第一批次的小区整治已经进场施工。总的来看，中心城区的棚户区改造和老旧小区整治工作推进顺利、扎实有序。调研组认为，棚户区改造和老旧小区整治是完善城市功能、改善居住条件的惠民工程，是提升城市形象、推进城市文明的重要抓手，也是当前策应供给侧改革、促投资保增长的内在需求。特别对于我市中心城区而言，由于城市基础设施欠账较多、城市功能不尽完善、城市品质与国际旅游城市要求还不相匹配、市民居住环境也急待改善等因素，实施棚户区改造和老旧小区整治就显得尤其重要与紧迫。当前，在棚户区改造方面，国家和省出台了一系列鼓励政策，这些政策的含金量很高，实施期限也很明确，我们要善于抓住这些稍纵即逝的政策机遇，统一思想、下大决心、鼓足力气把棚户区改造和老旧小区整治工作抓紧抓好抓实，使中心城区城市面貌借此有一个质的飞跃。为此，提出以下建议：一要广泛宣传，深入动员。据入户调查，有不少居民对棚改工作缺乏一个正面的认识，简单地认为棚户区改造是政府为便于将地块卖给开发商，而不是为了完善城市基础设施、改善市民居住环境。特别是因为本轮棚改实施货币化安置政策，一些想回迁的住户房屋征收工作难做；
还有一些居民住房面积小、经济承受能力差，担心买不起新房而不愿意动迁；
也有一些住户受负面因素影响，对拆迁补偿预期过高，造成拆迁难。因此，要进一步加大棚改工作的宣传力度，组织力量、深入社区，发动群众、宣传群众，既要讲清形势、阐明意义，也要讲清道理、交透政策，正面引导民意舆情，营造一个良好的社会氛围和工作环境。要建立以干部职工为主体的房屋征收队伍，搞好征收人员岗前培训，提高人员政治业务素质，加强纪律约束，规范征收行为。房屋征收时间紧、任务重，且上门入户、工作量大，要加强房屋征收人员的待遇保障，提高房屋征收队伍的积极性和主动性。二要统筹规划，标本兼治。棚户区改造和老旧小区整治是一项系统工程，涉及方方面面，要坚持以人为本，以问题为导向，做到统筹兼顾，高起点规划，高质量实施。既要考虑到改造和整治地块的实际需要，解决一些群众关心的实际问题，也要与完善城市整体功能及长远发展相吻合；
既要考虑到地上设施的整治修缮，也要考虑到地下隐避工程的配套建设，特别对于一些强弱电下地、燃气管道、供水排水设施等，要一次性规划到位，并留足发展空间。要优先考虑城市路网、停车场及文化、教育、卫生、物业管理等公共服务设施的配套和完善，做到既要治标，更要注重治本，借此不断完善基础设施，提升城市品质。要抓住政策机遇，科学谋划项目，对于一些还未纳入改造计划的棚户区及零星地块，如塘尾路、徽山路小区等，要进一步加强摸排，力争做到应报尽报、应改尽改。要通过政府购买服务方式,对棚改项目的可行性进行科学论证,在省住建厅确认2017年改造计划的规模内，尽快排定具体实施项目。三要抓住重点，攻艰克难。一是要依法做好房屋征收工作。房屋征收补偿方案要依法合规、慎密周到，并对在实施中可能出现的不确定因素进行充分预判、分析和论证，制定积极稳妥的应对措施。对于一些特别困难的弱势群体，要实事求是地予以妥善安置，确保居者有其屋；
对于少数蛮不讲理、瞒天要价的动迁户，要坚持原则、统一标准，确保公开、公平、公正。要让棚改居民通过有效途径实时查询被征收范围内每一户的调查摸底、征收评估、补偿结果等情况，消除群众“患不公”的疑虑，提高签约、搬迁积极性，以加快征收速度。二是要尽快搭建安置房源信息平台。货币化安置房源包括商品房、政府建设的存量安置房及市场二手房，要尽快建立完整的房源信息平台，供被拆迁户安置选购。据了解，中心城区政府已建成的存量安置房多数手续不全，暂不具备办理房产登记条件。建议市政府专题研究这些存量安置房办证问题，确保利用购房券购买的安置房产权明晰、顺利办证。同时，合理确定政府存量安置房出售价格，既保证棚改居民能够买到合适的安置房，又要确保国有资产不被流失。三是要多管齐下扎实做好棚改的融资工作。项目融资是确保棚改工作能否顺利推进的决胜制高点。一方面要积极向上争资。要切实掌握信息主动，及时上报各类申报材料，发改、财政、城建等部门要发挥主动性，利用各种政策机遇和争资渠道，能争取的尽力争取，不被遗漏。另一方面要扎实做好项目融资。市城投公司已经专门组建宜居公司，作为政府购买棚改服务的承接主体，要充分发挥这一融资主平台的作用，抓紧完善基础资料，搞好银企对接。各相关部门要按照贷款申请材料清单和必备条件，及时提供相关材料，并积极主动做好各项服务。同时，要提前谋划、着力抓好项目商引资工作，确保棚改资金及时到位、项目建设持续推进。四是要下决心整治老旧小区管理中的顽症。老旧小区内餐饮业扰民和油烟污染是长期以来小区管理中的难点问题，居民反映强烈，投诉不断，既污染扰民，又严重破坏市政基础设施。对此，市、区政府及各相关部门要切实研究对策措施，借助老旧小区整治提升的契机，认真加以解决。同时，在老旧小区整治过程中，强弱电下地管网建设的所需经费要一并考虑。尤其是要着眼于建管并举，建立小区管理长效机制，确保小区物业管理工作常态化运行。四要压实责任，形成合力。棚户区改造和老旧小区整治惠及民生，投资额大，任务繁重。各级各相关部门要切实按照市政府提出的“职责清单化、工作规范化、流程标准化、投资基金化、推进一体化”的“五化要求”，牢固树立一盘棋思想，压实责任，积极作为，勇于担当，形成强大的工作合力，真正把好事办好、实事办实。市棚改办要切实加大项目实施过程中的调度和协调力度，充分考虑实施中出现的困难与问题，完善应对预案，加强工程质量、效率进度、资金拨付、融资平衡以及社情、舆情掌控等各方面的综合监管和督查，确保打赢中心城区棚户区改造和老旧小区整治提升攻坚战。
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